Avrupa gayrimenkul sektörü, derinleşen maliyet kriziyle karşı karşıya
Avrupa gayrimenkul sektörü, derinleşen maliyet kriziyle karşı karşıya
PwC ve Ur
ban Land Institute (ULI) işbirliğiyle hazırlanan ve 2024 yılı için
gayrimenkul sektörünün nabzını tutan ‘Gayrimenkulde Gelişen Trendler
Avrupa 2024’ raporu yayınlandı. Gayrimenkul sektörünün, zorlu ekonomik
şartlar ve artan ESG baskılarının etkisinde derinleşen maliyet kriziyle karşı
karşıya olduğunu ortaya koyan rapora göre, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve
geliştirme potansiyeli en yüksek üç şehir Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor.
PwC ve Urban Land Institute (ULI) tarafından hazırlanan Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa
araştırmasının sonuçları duyuruldu. Sektörün gelecek yılına ilişkin önemli veriler sağlayan rapora
göre, katılımcılarının %75’i, 2024 yılı için sektöre yönelik en önemli endişelerini, faizlerdeki
hareketler, enflasyon ve ekonomik büyüme olarak yer alıyor.
Avrupa’da pazara hakim olan ciddi belirsizliğin yatırım hacmini rekor seviyede aşağı çektiğine
dikkat çeken araştırmaya göre, Avrupa’da gayrimenkul yatırım ve geliştirme potansiyeli açısından
ilk üç şehir Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor.
Raporun sonuçlarını değerlendiren PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun
Bayraktaroğlu şunları söyledi: “Gayrimenkul yatırımlarında geçen yılın raporunda belirtileri
görünen resesyonun etkileri Avrupa’da bu yıl çok açık şekilde hissediliyor. Avrupa, 2023’te oldukça
uzun bir süredir ilk kez alışılmadık ölçüde çok düşük işlem hacmi ile karşı karşıya. Sektör
temsilcilerinin en büyük endişe konuları hala enflasyon ve faiz oranlarındaki yüksekliğin yarattığı
maliyet yükü. Avrupalı yatırımcı buna alışık değil ve tepkisini fonlarını gayrimenkul dışındaki
alanlara yönelterek gösterdi. Bu da işlem hacimlerinin düşmesine neden oldu. Önümüzdeki 3-5
yıllık dönemde enflasyonun “makul” ölçülere inmesi ve faizlerdeki durağanlıkla işlerin tekrar yoluna
gireceği konusunda umutlar devam ediyor.”
“Öte yandan yatırım alan gayrimenkul türlerinde uzunca bir süredir olduğu gibi alternatif alanlar ön
plana çıkıyor. İşlem hacimleri şimdilik düşük olsa da yeni enerji altyapı yatırımları, veri merkezleri
ve sağlık sektörü alışılmış AVM, Ofis ve kısmen de olsa konut sektörünün önünde görünüyor.
Değişen ihtiyaçlar, ESG’nin bir olgu/gereklilik olarak hayatımıza girmesi ve yapay zeka başta olmak
üzere teknolojik gelişmeler gayrimenkulde değişen ve aslında gayrimenkul alanı olup olmadığı bile
tartışılan pek çok kullanım alanın ve fikrin önünü açıyor.”
Değişen Koşullar
“Her yıl raporda ilk 10 kent içinde 4 kentle ön sırada olan Almanya’nın bu yıl listede yerini
koruyamaması, yatırımcıların ülke ekonomisi ve değişen koşullara hızla uyum gösterme ve piyasa
derinliği konusunda hassas olduklarını açıkça ortaya koyuyor. Yatırımcıların 2024 için belirmeye
başlayan umutlarına rağmen hala “bekle-gör” yaklaşımında olmaları önümüzdeki yıl için de
yatırımlarını daha derin, fiyat ve kullanıma uygunluk alanında hızla gelişmelere uyum sağlayabilen
piyasa ve segmentlere yönlendireceğini görmek hiç de zor değil. Bu çerçevede, uzunca bir süredir
yatırımlar açısından yatırımcıların tercihlerinde sonlarda olan ülkemizin Avrupalı yatırımcıların
gözünde yükselebilmesi de ancak güven veren, koşullara hızla uyum sağlayan, esnek, açık, istikrarlı
politikalara bağlı görünüyor.”
Yeni enerji altyapılarına ilgi artıyor
Gayrimenkulde Gelişen Trendler Avrupa raporu, küresel mega trendlerin, özellikle yeni enerji
altyapıları gibi niş trendler konusunda yatırımcıların iştahını kabarttığını gösteriyor. Araştırmaya
göre gayrimenkul liderlerinin %75’i pazardaki fiyat beklentileriyle finansal raporlardaki değerleme
tutarlarının birbiriyle uyuşmadığı, dolayısıyla mevcut değerlemelerin gayrimenkuldeki zorluk ve
fırsatları “doğru şekilde yansıtmadığı” görüşünde.
Sektör liderlerinin çoğu, düşmekte olan fiyatlardan yararlanıp alım yaparken bir yandan da
fiyatların daha da düşmesi konusunda endişeli. MSCI verilerine göre, pandemi öncesi 2015-2019
dönemi ortalamalarına kıyasla fiyatlarda %42’lik bir düşüş yaşandı.
Araştırma katılımcılarının üçte biri 2024 yılında kârların artacağı konusunda iyimser iken, işletme
güveninde ise geçtiğimiz yıla kıyasla 8 puanlık bir artış olsa da bu oran hala uzun vadeli
ortalamaların oldukça altında. Avrupa’daki ekonomik büyümenin yavaşlığı ve ufukta görünen
‘gerçekçi resesyon endişeleri’ mevcut görünüme olumsuz yansıyor.
Avrupa’nın gayrimenkul sektörünün karşı karşıya kaldığı karmaşık zorluklara dikkat çeken rapor,
pazara ilişkin beklentilere ve pazardaki faaliyetlerin yeniden canlanması için yapılması gerekenlere
ilişkin görüşlere de yer veriyor.
Sektörün yakın zamanda kilit pazarlarda ciddi bir talep düşüşüyle karşılaşacağına yönelik inancın
varlığına işaret eden raporda, pazarın canlanması için yapılması gerekenlerle ilgili farklı görüşler de
sıralanıyor.
Sektörün ciddi kararlar alma cesaretini gösterenlere çok büyük ödüller sunabilecek bir pazar
döngüsüne sahip olduğuna da işaret eden araştırmanın bulgularına göre, enflasyon, faiz oranları ve
değerlemelerle ilgili durumun netleşmesiyle 2024 yılında daha fazla işlem yapılması için uygun
ortam oluşabilir.
İlk üç şehir Londra, Paris ve Madrid olarak sıralanıyor
Çok fazla belirsizliğin etkisiyle, gayrimenkul yatırımcılarının doğal olarak Avrupa’da sermayelerini
nerede ve nasıl kullanacakları konusunda her zamankinden daha dikkatli olmaları gerekiyor. Bu ise,
daha riskli zamanlarda likidite imkanı sunan şehirlere odaklanmak anlamına geliyor. Bu nedenle,
raporun şehir sıralamalarında Londra ve Paris’in yine ilk iki sırada yer alması sürpriz olmazken, bu
iki şehir, 2023 yılının ilk dokuz ayında Avrupa’daki toplam gayrimenkul işlem hacminin yaklaşık
%15’ini oluşturdu.
Enflasyon baskısı ve yüksek faiz oranlarının etkisindeki pazar koşullarında, araştırmaya katılanların
beşte dördü, ESG referanslarının önümüzdeki 12 ila 18 ay boyunca varlık değerlemeleri üzerinde
büyük etkisi olacağını ve daha uzun vadede ise 2050 yılına kadar ESG konularının gayrimenkul
sektörünü etkileyen en önemli faktör olacağını düşünüyor.
Sürdürülebilirliğin önemi artıyor
Sürdürülebilirliğin önemini artırmasıyla, iklim değişikliği, dijitalleşme ve demografi gibi küresel
mega trendler, yatırımcıların niş sektörlere yönelik iştahını kabartıyor. Raporda yatırımcıların en
çok ilgi göstereceği alanlar, yeni enerji altyapıları, veri merkezleri ve sağlık sektörü olarak
sıralanıyor. ESG’ye uyum baskılarının yanında tüm bu trendler; yenilenebilir enerji aküleri, güneş
tarlaları ve elektrikli araç altyapısı gibi alanlarda yeni geliştirme ve yatırım fırsatlarının da önünü
açıyor.
Gayrimenkul sektörünün orta vadeli görünümü, oranların o zamana kadar sabitleneceği ve
ekonomik belirsizliğin büyük bir ölçüde aşılacağı düşünüldüğünde, çok daha pozitif. Devam eden
kentleşme, teknolojik ve demografik mega trendlerin yanında kullanıcıların ve yatırımcıların sağlık,
sıhhat ve sürdürülebilirliğe giderek artan şekilde odaklanması nedeniyle, gayrimenkulün
geleceğinde çok büyük fırsatlar görülüyor.
Gayrimenkulde Gelişen Trendler® Avrupa 2024 raporuna buradan ulaşabilirsiniz.